经历三次诈骗！经历波折人生后，成功实现6000万日元退出的租赁空间专家分享运营秘诀

在2016年，32岁时，通过朋友介绍，我开始尝试运营租赁空间。

• 当时租赁空间还处于起步阶段，业务进展顺利吗？

不顺利。一开始租赁空间的门户网站上发布信息，但预约很少，集客很困难。而且，单靠门户网站无法与竞争对手区分开来，预约还要支付手续费。

因此，我决定建立网站进行自我集客，学习了SEO、网站导线优化、建立回头客等知识。最终，预约逐渐稳定下来。我负责所有运营，包括手动接受预约和现场现金结算。

虽然业务逐渐上轨道，但我在这过程中遭遇了诈骗……

• 诈骗具体是怎样的情况？

我经历了三次诈骗。第一次是与租赁空间相关的。尽管租赁空间业务开始有了一些起色，但单靠一家店的利润不高，我决定涉足其他业务。

因为我对自己能独立经营新业务没有信心，所以不断认识新人，建立人脉。

就在这时，有人邀请我说“租赁空间业务很好，我们来全国扩展吧”。于是我把300万日元交给了他，但他却直接带着钱消失了。

当时我用500万日元的积蓄中的150万日元启动了租赁空间，但300万日元被那个人拿走了，导致刚开始独立经营就没有了资金。

当积蓄减少到陷入困境时，视野变得狭窄，做了很多现在看来不理智的事情。为了筹集资金，我再次遇到一个诱惑：“借350万日元给我，我会给你多2成。”这就是第二次诈骗，被称为“兼职诈骗”。尽管最初的1年中我收到了还款，但仍然未意识到被骗。

在没有察觉自己已经遭遇第二次诈骗的情况下，我又遭遇了第三次诈骗。那是一个开发外国游客街道指南应用的人的邀请：“能不能借我一部智能手机？每月给你1万日元。”最初，我确实收到了约定的金额，因此把10部智能手机借给了他，并向朋友和家人推荐。

然而，实际上只是转卖智能手机，对方也消失了。最终，我身边人的损失总计达到4000万日元。

• 这真是巨大的损失……

尽管我当时什么都不知道，但我也像诈骗犯一样。朋友关系破裂，警察说：“如果你不自首，案件将无法进行调查。”

最后，我选择自首，接受了调查。因为我诚实地讲述了事情经过，对方才理解我是完全被骗的人，并且没有被逮捕。

事件基本解决后，我才发现自己仍然被第二次诈骗所困扰。而且，同一时期妻子也怀孕了。为了改变现状，我决定成立公司，获得了500万日元的贷款，建立了共享办公空间。

然而，开业当天没有任何客户。租金25万日元，80平方米的大空间，只有我一个人。第二天情况依旧，我感到一切都崩溃了，决定关闭这家共享办公空间，仅仅两天就停业了。

在极限状态下，我去医院检查，诊断为抑郁症。但因为孩子出生，我必须赚钱养家。因此，我卖掉了自己的物品维持生活。

• 从那里开始，你是如何重建的？

在经历了大量失败后，我意识到我只是依赖别人，想通过跟随他人赚钱，所以一切都失败了。我明白了，今后应该自己独立踏实地做事。

当时是2019年，只有租赁空间业务持续了3年，收益稳定。我积累了相关的知识，决定专注于这一领域。我创建了一个博客，专注于分享租赁空间的运营知识，花了9个月时间在家写了200多篇文章。

刚开始没有人关注，但我坚持写作，逐渐收到了“想请你做咨询”的询问。

第二年，我开始在Twitter和YouTube上发声。通过制作高质量的内容并持续分享，我得到了其他網紅的关注，粉丝也迅速增长，咨询量也显著增加。

随着发声活动和咨询服务逐渐成为主要收入来源，我利用所得利润不断建立和运营新的租赁空间。盈利良好的优质租赁空间被逐步出售，在某些时候，我甚至运营了多达13家租赁空间。

【租赁空间经营中的“成功者”和“失败者”的差异】

- 从你广泛的租赁空间管理经验来看，成功的租赁空间与失败的租赁空间之间的差异在哪里？

首先是概念。以前我失败的租赁空间，概念不够明确。不应该是“多用途”的模糊描述，而是要有明确的概念，这样更容易吸引客户。

其次是位置。如果离车站远，集客的难度会增加。此外，是否处于有租赁空间需求的区域也是关键因素。

我不会在地方开设空间，而是故意在门户网站上查看竞争激烈的区域开店。竞争多说明需求也大。

此外，不能完全依赖门户网站，还需要建立自己的网站，专注于自我集客，并不惜一切努力来获得回头客。我自己的集客中有80%是通过自家网站完成的。

- 说到概念，有哪些具体的例子？

我运营的空间专注于舞蹈课程或美容沙龙用途。例如，墙上贴镜子，地面铺木地板，就可以作为舞蹈课程空间使用；放置按摩床则可以为没有自己店铺的自由职业治疗师提供使用。

如果空间较大，一般用于女子聚会、妈妈会或生日会等用途，作为派对房间使用。

不过，派对房间虽然容易提高单价，但与舞蹈课程或租赁沙龙用途不同，它的重复使用性较低，也就是说必须不断吸引新客户。

而且，像圣诞派对等的12月是旺季，但也有淡季，需求随季节变化很大，收入不稳定也是一个难点。

此外，租赁空间的预约名额有限。虽然提高每个名额的价格可以增加收益，但预约也会变得困难。热门时间段如周末预约可能会重叠，而平日早晨的预约则较少。

因此，我在预订名额的7-8%稳定之后，会转向开设新的空间。因为要达到9-10%的预约率非常困难，所以在提高预约率方面的费用效益不如开设新空间高。

- 找到好地点也是租赁空间成功的关键之一，你是如何找到合适的地点的？

最开始，我通过不停地联系房地产公司来寻找合适的地点。随着与他们建立关系，以及我在租赁空间运营上取得成绩，现在房地产公司大多会主动找我谈合作。

虽然租赁空间的认知度提高了一些，但仍有一些房东不愿意将物业出租给租赁空间。因此，与那些能够积极交涉并拥有相关知识和技能的房地产公司建立联系非常重要。

我开设的在线学校“租赁空间学校”中教授了如何寻找盈利空间的技巧以及如何与房地产公司建立关系等内容。

- 现在还有“好地点”吗？

我认为还有。随着租赁空间的认知度提升，能够开设的区域也在扩大。

不过，租赁空间业务中成功与失败的差距正在扩大。竞争越来越激烈，对高质量空间的需求也在增加。

那些拥有集客技巧，能够在充分分析竞争区域内现有空间数据的基础上进行租赁空间运营的人，将会更容易取得成功。

【以总额约6,000万日元出售11家店铺，经验和知识的价值】

- 你曾经有过通过ACG出售租赁空间11家店铺的经验，总金额达到6,050万日元。你能分享一下这些店铺的出售经历吗？

是的，我通过ACG成功出售了11家租赁空间，卖出的总金额为6,050万日元。这些店铺大多是约20平米的小型店铺，但每家店的售价都是市场价格的2到3倍。

最近我通过ACG卖掉了一家30平米的中型店铺，可以容纳约25人。这是我第一次尝试经营的派对房间，作为实验性的项目，我想尝试不同的概念。这个店铺在2022年10月开业，第一月即实现了盈利，12月的单月销售额超过了100万日元。现在销售额稳定，我决定以1,200万日元的价格出售，最终成功完成了交易。

- 虽然这家店铺的销售额表现良好，但1,200万日元的售价在租赁空间领域中算是相当高的价格。你认为是什么原因导致了这个高价的成功出售？

我认为我拥有的租赁空间运营的经验和知识，以及我积极分享这些经验的角色，对成交有很大帮助。

当然，在买家联系我的时候，他们可能对我并不了解。然而，当我在面谈中分享我的经验和成果，或者他们查看我发布的内容时，他们通常会表示“非常想购买”。

我自己的感觉是，我出售的不仅仅是租赁空间，而是“为了每年获得多少利润而设计的系统和知识”。这与其他租赁空间出售案例不同，后者通常会提到“目前依靠门户网站集客，如果加强自家集客，销售额还有增长空间”。然而，这些卖家往往缺乏真正的经验和知识。

相比之下，我已经建立了自家集客的成熟知识体系，并且愿意无保留地分享这些经验，因此即使价格较高，也能吸引买家的兴趣。

【“急于出售的项目不可能卖出高价”】

- 你今年搬到马来西亚了，这是否也与你的出售决定有关呢？

不，并不是这样。即使在马来西亚，我仍然可以继续运营租赁空间，事实上，我现在还在运营三家店铺。

出售租赁空间的原因是这些空间已经稳定地产生了收入。我认为，大多数出售租赁空间的人都是因为“经营不善，急于摆脱”这种心态。相反，我会等到空间收入稳定后，再在最佳时机出售，以便能以高价成功出售。

- 对于考虑出售租赁空间的人，你有什么建议？

坦率地说，如果你自己急于出售的项目，很难以高价卖出。

即使你打算从亏损的空间中撤退，也会面临损失和麻烦，因此会想着“是否可以低价转让给别人”。但这种情况下，除非买家有非常丰富的运营经验，否则他们很可能也会遇到类似的困境，陷入恶性循环。

请不要隐瞒对自己不利的信息，也不要只考虑自身利益而忽略买家的感受。为了让买家在未来不遭遇不愉快的经历，应该全面公开信息，真诚地进行谈判。

- 在购买M&A市场上的租赁空间时，应该保持什么样的态度？

首先，要求卖方提供所有的销售和利润数据。另外，关于出售原因，最好详细了解清楚。

还有很多租赁空间的业主完全交给了运营代行公司，这样的业主往往对租赁空间的知识了解甚少，可能在交接时没有任何运营经验可以传授。

因此，应该仔细查看业主的运营知识、其他空间的扩展经验和成功案例，以及该物业的潜力等方面。

并且，不要只因为价格便宜就决定购买。重点是这笔金额是否具有相应的价值。通过这种视角进行判断。

如果你想提高这种判断能力，或者想学习租赁空间的运营知识，可以通过ACG集團来学习。